ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

За первое полугодие 2018 года цены на вторичном рынке квартир в Киеве в долларах выросли на +4.0%, что однозначно можно характеризовать как рост, не связанный с волатильностью. Средняя стоимость 1 кв.м квартир выросла с $934 до $971 за 1 кв.м. Основная часть этого роста пришлась на второй квартал 2018 г. - +3.83%. Рост произошёл несколько скачкообразно – в конце июня рост цен замедлился, а в некоторых сегментах продемонстрировал даже небольшую коррекцию, но тенденция налицо.
Цены в гривнах наоборот продемонстрировали снижение на -2.8% в связи с укреплением гривны относительно начала года. В результате такого «наложения» гривневые цены демонстрируют в целом  «боковой» тренд. 

Res Charts

Рост распределился достаточно равномерно (кроме некоторых исключений), в лидеры роста выбились квартиры в качественных домах 80-х годов постройки (дома типа СОВМИН), а также многокомнатные квартиры. Наименьший рост зафиксирован в сегменте 3-х комнатных квартир, уровень снижения цен на которые за последние два года остаётся максимальным. 

Res Tab Types

Среди территориальных зон в темпах роста лидирует центр Киева, а вот прицентральна зона в июне существенно скорректировалась, поэтому рост долларовых цен здесь оказался минимальным. 

Res Tab Zones

Стоимость квартир с усредненными параметрами в Киеве на 01.07.2018 составляла:

- однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа - $27 943
- стандартной однокомнатной квартиры - $37 376
- двухкомнатной квартиры - $49 663

- трехкомнатной квартиры

-

$63 040

С учётом того, что в июне отскок цен был скорректирован на фоне сезонного снижения активности рынка недвижимости и ухудшения в отношении макроэкономических рисков (в т.ч. относительно риска возможной макроэкономической дестабилизации  при неполучении запланированного транша МВФ), сегодня предельный индекс ценового ожидания на текущий момент составляет +1.3% в месяц, если курс национальной валюты будет стабилен. С другой стороны если правительство и Национальный банк допустят новый виток девальвации – неизбежно последует снижение долларовых цен на квартиры. 

НЕДВИЖИМОСТЬ КОММЕРЧЕСКОГО ПРОФИЛЯ

В сегменте коммерческой недвижимости динамика цен несколько отличается от сегмента рынка квартир, но в целом тренды коррелируют между собой. Стоимость продажи нежилых помещений снизилась на -1.1%, которые отражают незначительные колебания в «боковой» тенденции, наблюдающейся с начала текущего года. 
Рост арендных ставок в втором квартале 2018 года замедлился, хотя в целом за полгода они выросли на +12.9%. Также можно заметить, что торговые помещения в стрит-ритейле  наверстали своё отставание в темпах роста, которое наблюдалось ранее. Это можно считать хорошим сигналом восстановления спроса на рынке аренды помещений в целом, в надежде, что правительство и Национальный банк в предвыборный период уберегут нас от макроэкономических катаклизмов, инфляции и связанной с нею девальвации.
Детализированная ценовая статистика рынка в динамике и статике приведена в следующих графиках и таблицах:

Com Tab

Com Charts

Также необходимо отметить, что ставки капитализации на нежилые помещения достигли своего максимум с начала финансового кризиса в 2013 году – т.е. вернулись на докризисный уровень в валютных показателях. Сегодня инвестиция в покупку помещения на вторичном рынке является значительно более доходной, чем банковский валютный депозит (разница в 2-3 раза). Можно было бы ожидать притока инвесторов, но риски такой инвестиции всё ещё  выглядят значительно более высокими, чем для банковского депозита, на фоне общего состояния экономики, а также текущих уровней налогообложения и защиты прав собственности государством. Возможно ситуация с этими позициями улучшится, кода реформы в вопросе государственной защиты частной собственности продолжатся. 

Com Rates

*помещения в "стрит-ритэйле"

(С) Обзор подготовлен консалтинговой компанией «Самсон» www.samson.com.ua .