Жилая недвижимость

Цены на квартиры на вторичном рынке Киева продолжают снижаться. Во втором квартале снижение цен в долларах составило -3.0%, за полгода цены в среднем снизились на -6.4%. Цены в гривнах за полгода снизились на -7.6%, что стало следствием некоторой ревальвации гривны, состоявшейся во втором квартале.

Res graph

Снижение распределяется неравномерно, с наименьшими темпами дешевеют квартиры в старых домах дохрущевского периода. Сильнее всего подешевели квартиры в современных домах, что связано с перенасыщением рыночного предложения в данном сегменте и сформировавшимся на этом фоне демпингом со стороны застройщиков.

Res tab type

По территориальному признаку также наблюдается дифференциация темпов снижения, наиболее сильно (догоняя отставание) подешевели квартиры в центральной зоне, меньше всего – квартиры в серединных относительно центра районах.

Res tab mas

Стоимость квартир с усредненными параметрами в Киеве на 01.07.2016 составляла:

- однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа -   $29 898
- стандартной однокомнатной квартиры -   $39 891
- двухкомнатной квартиры -   $54 429
- трехкомнатной квартиры -   $72 603

Основные события в динамике цен (резкое снижение) состоялись в І квартале 2015 года, на который пришелся пик девальвации гривны. Во втором и третьем квартале цены были стабильными и имели в целом «боковой» тренд. Однако в IV квартале на фоне некоторого девальвационного давления на рынке снова наметились негативные ценовые ожидания, которые в начале 2016 года составляли  -1.85% в месяц.

Недвижимость коммерческого профиля

Цены продажи нежилых помещений продолжают волатильно колебаться  возле отметок  $1000/кв.м для офисов и $1400/кв.м для торговых помещений, самые качественные торговые помещения в среднем по Киеву имеют индикатор в районе $1750/кв.м. Несмотря на технический рост индикатора на +3.37% во втором квартале, за полгода в целом цены продажи снизились на -2.29%, что, с учетом анализа линий графиков, представленных ниже, говорит о слабонегативном ценовом ожидании.  

А вот арендные ставки демонстрируют системный (не связанный с волатильностью) рост, который наиболее заметно проявился во втором квартале (+9.63%). Наиболее системно данная тенденция просматривается для офисных помещений, хотя торговые помещения во втором квартале также продемонстрировали отскок (+9.73%), который вполне может стать тенденцией. 

Com tab

 Стоимость торговых и офисных помещений в графиках: 

Com graph

 Еще одной тенденцией завершившегося полугодия стало снижения влияния фактора ликвидности (зависимость удельной стоимости помещения от его размера), которое системно наблюдается как сегменте продажи, так и в сегменте аренды.

Статистически наблюдаемые ставки капитализации (средние ставки арендной доходности) в середине 2016 года находятся на следующем уровне:

Rate tab

* помещения в «стрит-ритэйле»

 Анализ ситуации

При рассмотрении графиков динамики цен не остается практически никаких сомнений, что цены на жилье в Киеве продолжат свое снижение в ближайшей перспективе. Некоторый всплеск деловой активности и спроса наблюдался в мае текущего года, но он не имел системного характера, и, скорее всего, был вызван конъюнктурным наложением текущих факторов. Цены в сегменте продажи нежилых помещений также находятся под давлением, что говорит о высокой вероятности дополнительного снижения.

Необходимо отметить два важных изменения в наблюдаемой ценовой конъюнктуре:

1. Впервые с 2013 года стоимость жилой недвижимости в гривнах снижается более 3-х месяцев подряд. Можно говорить о том, что впервые, за длительное время, жилая недвижимость стала немного доступнее для населения.

2. Впервые с 2012 года наблюдается системный рост арендных ставок на офисные помещения в долларах, которые продолжается более 6-ти месяцев подряд. 

Снижение гривневых цен на квартиры отражает небольшую ревальвацию национальной валюты, которая наблюдалась во втором квартале. Важно, что текущая ревальвация сопровождается ростом золотовалютных резервов − в отличие от 2011-2013 гг., когда стабильный курс гривны достигался искусственными методами и системной «распродажей» валюты национальным банком. Теоретически, при сохранении данной макроэкономической тенденции и росте доходов населения, через некоторое время можно прогнозировать формирование нового эффективного равновесия на рынке жилья, которое станет предпосылкой для его стабильного роста.

Рост арендных ставок в офисном сегменте говорит о том, что деловая активность субъектов предпринимательской деятельности не снижается и, возможно, даже растет. Вакантность на рынке аренды офисных помещений снизилась, особенно в качественном сегменте, несколько выросли наблюдаемые ставки капитализации – все это необходимо рассматривать как позитивные сигналы для рынка коммерческой недвижимости.

Данные тенденции фундаментально не меняют состояние рынка недвижимости, но являются важными индикаторами, которые говорят о структурных изменениях в экономической ситуации и которые могут благоприятно отобразиться на рынке недвижимости в среднесрочной перспективе при сохранении отмеченных тенденций.  

Обзор подготовлен Союзом Специалистов по Недвижимости Украины и г. Киева (http://www.ukrainerealt.com.ua) при информационной поддержке консалтинговой компанией «Самсон» (www.samson.com.ua).