Жилая недвижимость
По результатам III квартала 2016 года цены на квартиры в Киеве в среднем снизились на – 2.0% с $1034.27 до $1013.77 за 1 кв.м общей площади квартир. С начала текущего года цены на квартиры в долларах снизились на -8.3%. Снижение заметно замедлилось в первой половине сентября, однако уже к концу месяца вновь возникло отрицательное ценовое ожидание.
В третьем квартале снижение цен происходило более или менее равномерно во всех сегментах, однако можно заметить, что социальные типы жилья подешевели немного больше других, наверстывая ранее накопленное отставание.
По территориальному признаку лидером снижения снова стала центральная зона, периферийные и серединные районы подешевели заметно меньше.
Предельный индекс ценового ожидания составляет -0.7% в месяц.
Стоимость квартир с усредненными параметрами в Киеве на 01.10.2016 составляла:
- однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа | - | $28 913 |
- стандартной однокомнатной квартиры | - | $39 077 |
- двухкомнатной квартиры | - | $53 774 |
- трехкомнатной квартиры |
- |
$70 178 |
НЕДВИЖИМОСТЬ КОММЕРЧЕСКОГО ПРОФИЛЯ
Цены продажи нежилых помещений демонстрируют новые «рекорды» своего снижения. По результатам третьего квартала снижение общего индикатора стоимости продажи помещений составило -6.55%. Средняя стоимость нежилых помещений наблюдается на текущем уровне $893/кв.м для офисов и $1284/кв.м для торговых помещений, самые качественные торговые помещения в среднем по Киеву имеют индикатор в районе $1620/кв.м.
Продолжая тренд предыдущих кварталов, арендные ставки в ІІІ квартале 2016 г. выросли в среднем на +4.05%. При этом рост савок в торговом сегменте в ІІІ квартале был более сильным (+7.78% в торговом сегменте против +3.92% в офисном сегменте). Наилучшим образом динамику цен иллюстрируют следующие таблица и графики.
Стоимость торговых и офисных помещений в графиках:
За счет разнонаправленной ценовой тенденции в сегментах продажи и аренды ставки капитализации продолжают расти. Статистически наблюдаемые ставки капитализации (средние ставки арендной доходности на базе метода экстракции) во второй половине 2016 года находятся на следующем уровне:
*помещения в "стрит-ритэйле"
АНАЛИЗ И ПРОГНОЗЫ
Наступление осени не принесло на рынок недвижимости ожидаемого оживления. Макроэкономическая ситуация не внушает оптимизма, обещанное в 2016 году возобновление роста экономики так и не началось. Спрос во всех сегментах рынка недвижимости наблюдается на критически низких уровнях.
Не смотря на некоторое торможение в темпах снижения в сентябре, есть основания полагать, что жилая недвижимость Киева и далее будет дешеветь с темпами около -2% в квартал, пока не изменится макроэкономические ситуация и ожидания.
Кроме того, на рынке жилья складывается особая ситуация, связанная с перенасыщением предложением. По оценкам экспертов только в Киеве на текущий момент строятся около 200 высотных жилых домов, и их количество постоянно растет. Девелоперы «облюбовали» данный сегмент скорее от безысходности – жилой сегмент сегодня единственный демонстрирует некоторую ликвидность и прибыльность девелоперских проектов. Однако со временем может сложиться ситуация, которая сегодня наблюдается в торговом сегменте – из-за переизбытка предложения и отсутствия арендаторов на новые торговые площади строительства новых торговых комплексов практически заморожено, что катастрофически влияет на рентабельность инвестиций.
Для потребителей переизбыток предложения на рынке жилья не является проблемой, скорее наоборот – высокая конкуренция будет снижать уровень рыночных цен в ближайшей перспективе и сдерживать рост цен на этапе экономического восстановления. Однако в таких условиях увеличиваются риски банкротств застройщиков, задержек строительства, мошенничества – т.е. риски инвестирования на этапах строительства. Для девелоперов данная ситуация не несет ничего хорошего, т.к. доходность их проектов, особенно в периферийных районах Киева, находится под угрозой.
На рынке коммерческой недвижимости ситуация еще хуже, складывается ощущение, что коммерческая недвижимость вообще никому не нужна. Новое строительство в сегменте практически остановлено, показатели вакантности арендных площадей остаются высокими. Некоторый рост арендных ставок – это скорее инфляционное удорожание, которое не несет для сегмента концептуального значения – арендные ставки находятся на уровнях, при которых не просматривается привлекательность инвестиций в коммерческую и доходную недвижимость.
В целом можно резюмировать, что рынок недвижимости продолжает находиться в состоянии глубокой депрессии и предпосылок для выхода из этой ситуации пока не наблюдается.
Обзор подготовлен консалтинговой компанией «Самсон» (www.samson.com.ua).