Жилая недвижимость

По итогам 2015 года цены на вторичном рынке жилой недвижимости Киева в долларах снизились на -16.95%, в гривнах выросли на +26.7%.

Графики динамики стоимости жилья с 01.01.2013 по 01.01.2016

Графики динамики стоимости жилья с 01.01.2013 по 01.01.2016

Сильнее всего цены снизились в социальном сегменте – на «гостинки», однокомнатные квартиры, «хрущевки», «чешки» – в диапазоне 18.5% - 21.2%. Менее всего подешевели современные дома, а также 3-х и более комнатные квартиры в старых домах улучшенной планировки (13%-15.6%).

Индикаторы жилой недвижимости (типы квартир)

Индикаторы жилой недвижимости (типы квартир)

По территориальному признаку четко проявилась дифференциация темпов динамики снижения в зависимости от удаленности от центра. Центр подешевел всего на -12.58%, в то время как периферийные массивы Киева подешевели на -19.08%.

Индикаторы жилой недвижимости (территориальные зоны Киева)

Индикаторы жилой недвижимости (территориальные зоны Киева)

Стоимость квартир с усредненными параметрами в Киеве на 01.01.2016 составляла:

- однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа - $30 571
- стандартной однокомнатной квартиры - $41 918
- двухкомнатной квартиры - $59 415

- трехкомнатной квартиры

-

$77 652

Основные события в динамике цен (резкое снижение) состоялись в І квартале 2015 года, на который пришелся пик девальвации гривны. Во втором и третьем квартале цены были стабильными и имели в целом «боковой» тренд. Однако в IV квартале на фоне некоторого девальвационного давления на рынке снова наметились негативные ценовые ожидания, которые в начале 2016 года составляли  -1.85% в месяц.

Недвижимость коммерческого профиля

Достаточно необычная динамика наблюдалась в 2015 году на вторичном рынке нежилых помещений г. Киева. Индикатор средней стоимости продажи в долларах колебался весь год в диапазоне $1000-$1100 за 1 кв.м, но так и не смог системно преодолеть нижнюю границу в $1000/кв.м, несмотря на девальвацию. Цены продажи торговых помещений (в стрит-ритейле) повели себя неожиданно – они волатильно «отскочили» (резко выросли) во втором квартале на 20% и «зависли» на этом новом уровне, не смотря на то, что в сегменте аренды именно торговые помещения продемонстрировали наибольшее снижение (-29.27%). В целом за год нежилые помещения в продаже подешевели на -6.95%, однако в основном это снижение состоялось в 4 квартале 2014 года. Торговые помещения при этом подорожали в продаже на +15.77%.

Арендные ставки вели себя более логично: в целом за год ставки в долларах на офисные помещения снизились на -18.48%, на торговые помещения – на -29.27%. При этом основное снижение состоялось в первом квартале на фоне девальвации, во втором полугодии ставки были относительно стабильны, а в IV квартале даже продемонстрировали едва заметный сигнал к росту.

Индикаторы торговой и офисной недвижимости

Индикаторы торговой и офисной недвижимости

Стоимость торговых и офисных помещений в графиках

Стоимость торговых и офисных помещений в графиках Стоимость торговых и офисных помещений в графиках

 Статистически наблюдаемые ставки капитализации (средние ставки арендной доходности) вначале 2016 года находятся на следующем уровне:

Текущие ставки капитализации для торговой и офисной недвижимости

Текущие ставки  капитализации для торговой и офисной недвижимости

* помещения в «стрит-ритэйле»

 Анализ ситуации

 Ушедший 2015 год можно назвать годом отложенных возможностей и перенесенных ожиданий. Все ожидали улучшения экономической ситуации, но в итоге перенесли эти ожидания в новый 2016 год. Теперь уже от 2016 года участники рынка ожидают некоторого улучшения. Все зиждется на оптимистических прогнозах относительно экономического роста, данных достаточно уважаемыми институциями, такими как Всемирный Банк. И хотя рост этот прогнозируется на минимальном уровне - около 1%, это все же не падение на 12%, которое состоялось в 2015 году. Даже такой незначительный рост может изменить ситуацию к лучшему, хотя рассчитывать на радикальное изменение было бы наивно.

В некоторых аналитических обзорах в последнее время вновь муссируется тезис о том, что цены на жилье рекордно «просели», и это рассматривается как некая позитивная ситуация. Хотим обратить внимание аналитиков на то, что в гривнах цены выросли почти на 27%, и если мы посмотрим на графики индикаторов жилой недвижимости, мы увидим, что эта тенденция (к росту цен недвижимости в гривнах на вторичном рынке) остается актуальной. Не многие граждане могут похвастаться ростом своих доходов в 2015 году на 27%, все говорит о том, что недвижимость не стала более доступной для потребителей – ситуация не улучшилась. Рекордно снизились темпы ввода нового жилья в эксплуатацию. Это очень важный индикатор - значит девелоперы достаточно пессимистично смотрят в ближайшее будущее. Кроме того, это может усилить дефицит нового предложения на этапе восстановления рынка.

В коммерческом сегменте схожая ситуация, для примера: из 5-ти новых супер-региональных (с арендной площадью более 100 тыс. кв.м) торгово-развлекательных центров, которые заявлялись к открытию в 2015 году, не открылся ни один – все стройки заморожены.

Когда мы говорим об улучшении ситуации, мы имеем ввиду именно увеличение доступности жилья, активизацию потребительского спроса и рост объемов торговли. Не суть как важно, каким именно образом реализуется это улучшение – через реальное удешевление гривневых цен или через рост реальных доходов населения, который не будет сопровождаться девальвацией и даст возможность пересмотреть гражданам свои долгосрочные ожидания в лучшую сторону. За этими изменениями последует неизбежный рост деловой активности, который будет позитивно влиять на рынок коммерческой недвижимости. Не исключено, что нам снова придется перенести эти ожидания − в следующий 2017 год (в котором Всемирный Банк прогнозирует 2-х процентный рост экономики), однако изменение тренда возможно уже в 2016 г., что будем рассматривать как новогоднее пожелание нашим читателям.

Обзор подготовлен консалтинговой компанией «Самсон» (www.samson.com.ua).