ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Во 2-м квартале 2020 года цены на вторичном рынке жилых квартир в Киеве снизились на -2.97% в долларовом эквиваленте. Снижение цен в гривнах составило -5.5%.
Снижение цен происходило на фоне общего снижения деловой активности на рынке недвижимости, вызванного карантинными мерами COVID-19. Однако уже в июне, на фоне ослабления карантинных мер, цены на квартиры продемонстрировали небольшой рост в пределах +1%.
Больше всего цены снизились на квартиры в домах гостиничного типа (-6.5%):
По территориальному признаку набольшие темпы снижения цен наблюдались в центральной части Киева (-4.99%):
Стоимость квартир с усредненными параметрами в Киеве на 01.07.2020 составляла:
| - однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа | - | $36 053 |
| - стандартной однокомнатной квартиры | - | $49 829 |
| - двухкомнатной квартиры | - | $62 431 |
|
- трехкомнатной квартиры |
- |
$76 294 |
Несмотря на небольшой «отскок» цен в июне, предельный индекс ценового ожидания в начале 3-го квартала наблюдается на отрицательном уровне: -0.6% в месяц.
НЕДВИЖИМОСТЬ КОММЕРЧЕСКОГО ПРОФИЛЯ
Цены продажи на нежилые помещения уверенно росли несмотря на карантинные меры, в целом за квартал рост составил +6.24%. Согласно нашим наблюдениям, повышенный спрос на нежилые помещения был вызван высокими показателями доходности, которые наблюдались для нежилых помещений в конце 1-го картала 2020 года (прямые ставки капитализации достигли уровня 11.5% годовых), вследствие этого сегмент нежилых помещений стал очень привлекательным для долгосрочных инвестиций.
С другой стороны, ставки предложений по аренде в апреле и мае обрушились на грандиозные -21%. Запрет на работу в период карантина вызвал волну банкротств непродуктовых магазинов и кафе, что привело к стремительному росту вакантности в сегменте и выходу на рынок аренды пустующих помещений. При этом, уже в июне рынок аренды, на фоне ослабления ограничений, показал рост – арендные выросли на +5.81%, однако это не скомпенсировало предыдущий «обвал» ставок - в целом за квартал снижение арендных ставок составило -15.93%.
На фоне того, что цены продажи выросли, а арендные ставки снизились, прямые ставки капитализации, наблюдаемые методом рыночной экстракции, во 2-м квартале заметно снизились:
*помещения в "стрит-ритэйле"
По нашим оценкам, дальнейшее развитие рыночной ситуации будет зависеть от того, будут ли власти усиливать карантинные меры в ближайшие месяцы (будет ли снова введен запрет на работу непродовольственных магазинов и кафе). Если новые ограничения не будут приняты, ставки аренды продолжат «отскок», что приведёт к росту доходности нежилых помещений (которая сейчас находится на низком уровне – см. таблицу выше), и, как следствие, рост цен помещений в продаже также продолжится. Если же карантинные меры будут усилены, это приведет дополнительному снижению ставок аренды и остановке роста (и даже к снижению) цен помещений в продаже. Уже сегодня уровень продажи нежилых помещений в центральной и прицентральной зонах Киева выглядит переоцененным, с учётом низкой наблюдаемой ставки капитализации для них на уровне 7% годовых.
Обзор подготовлен консалтинговой компанией «Самсон» (CC BY-ND).